ÖKÖLJOG A LAKÁSPIACON
Gyilkos szerződések

Nincs védelem a lakásmaffia ellen. Az otthonukból csellel, fenyegetéssel kiakolbólított, megfélemlített áldozatok legtöbbje még feljelentést sem mer tenni, az esetek döntő többségét a rendőrség a "bűncselekmény alapos gyanúja nem merült fel" zárszóval teszi ad acta. S bár az elkövetők egy része a hatóságok előtt is ismert, egyre több kiszolgáltatott öreg ember hal bele a bűncselekmény következményeibe, a hivatalos megállapítás szerint "természetes halállal".

Tragikus népvándorlás: idős vagy magatehetetlen emberek otthonukat odahagyva vidéki sufnikba, Pest környéki bodegákba vagy az aluljárókba költöznek, meghalni. A halál okaként az orvosszakértő rendre természetes okot - például a hajléktalan, alultáplált emberek népbetegségének számító gennyes tüdőgyulladást - jelöl meg. A rémtörténeteket - például egy idős budapesti ember hetekkel eltűnése után vidéken bukkant fel hajléktalanként, egy másik, eredetileg a főváros X. kerületében élő bácsi pedig "kiköltözött" a Moszkva térre, majd meghalt - általában az a momentum köti össze, hogy szereplőik kiszolgáltatott emberek, akiknek lakását fenyegetéssel, esetleg megtévesztéssel elorozták. Van, akit erőszakkal bírnak rá, hogy bagóért eladja a lakását, másnak cserelakást ígérnek, s a fenyegetés csak akkor következik, amikor az áldozat már gyanút fog. "Az elkövetőket csak elvétve sikerül bíróság elé állítani, ugyanis általában nem lehet bizonyítani, hogy bűncselekmény történt" - ismeri el Alberti Bálintné rendőr alezredes, az Országos Rendőr-főkapitányság (ORFK) életvédelmi alosztályának munkatársa. Eljárást jóformán csak akkor lehet indítani, ha az elkövető hibázik. Ilyen eset volt például, amikor törvényszéki írásszakértő segítségével sikerült bizonyítani, hogy a sértett nevét halála után hamisították rá a szerződésre.

Bő két évvel ezelőtt Gönczöl Katalin, az állampolgári jogok biztosa tájékoztatta az ORFK vezetőit az egész országra kiterjedő bűncselekmény-sorozatról, a Budapesti Ügyvédi Kamarának pedig javasolta, indítson fegyelmi eljárást a gyilkos szerződésekből ismertté vált jogászok ellen. Egy évvel ezelőtt a budapesti hajléktalanszállók egy részét üzemeltető Fővárosi Szociális Központ és Intézményei (FSZKI) vezetője, Iványi Gábor a Belügyminisztérium kabinetfőnökének, Gyekiczki Andrásnak címzett levelében több, jól dokumentált esetről is beszámolt, melyeknél a rendőrség a nyomozást bűncselekmény vagy bizonyítékok hiányára hivatkozva lezárta. Bognár Szabolcs, az FSZKI szakmai igazgatóhelyettese kétszázra becsüli azok számát, akik hosszabb-rövidebb ideig hajléktalanszállón laktak, miután csellel vagy erőszakkal elvették a lakásukat. A XIV. kerületi kapitányság nyomozója, Ladányiné Tóth Zsuzsa viszont csak a kerületben kétszáz ilyen esetről tud.

A rendőrség - bár majd minden kapitányságon találkoznak a vidékre költöztetett vagy egyszerűen csak utcára tett öregekkel - mindmáig egyedi esetként, és nem bűncselekmény-sorozatként kezeli a jelenséget. Nincs is gazdája az ügynek sem az országos, sem a budapesti főkapitányságon. Pedig a rendőrtisztektől kicsikart becslés szerint ebben az évtizedben Budapesten mintegy ezer, az egész országban 4-5 ezer ember válhatott hajléktalanná úgy, hogy a lakásától megfosztották. Ám nemcsak arról van szó, hogy a rendőrség nem súlyának megfelelően kezeli a dolgot, hanem arról is, hogy a leterhelt kapitányságoknak egyszerűen nincs elegendő kapacitásuk a feladat megoldásához. "Ez egy szövevényes családi vállalkozás, a sikeres felderítéshez több tucat rokoni és baráti kapcsolatot kell megismerni, de még így is szinte lehetetlen bizonyítékokat szerezni" - magyarázza az ügyek adatait majdhogynem magánszorgalomból gyűjtő Alberti Bálintné. Mert a megszerzett lakást a vásárlók nyomban újabb, majd megint újabb tulajdonosok nevére íratják - van olyan akta, amelyben több mint 100 név szerepel. És bár a szerződésekből az elkövetők legalább egy részének a neve kiolvasható, annak bizonyításához, hogy az aláírásokat erőszakkal vagy fondorlattal csikarták ki, tanúkra lenne szükség.

Ha a sértett, a megtorlást kockáztatva, remegő lábbal mégis megteszi a feljelentést, bizonygatva, hogy kényszerítették a szerződés aláírására, a rendőrök tudják, hogy hosszú és eredménytelen nyomozás vár rájuk. Így, amint ez az újpesti kapitányságon történt, szabálytalanul elküldik a félanalfabéta hajléktalant, írja meg otthon a feljelentést, vagy - ilyen esetről a X. kerületben értesültünk - még a tanút is lebeszélik, mondván, "nem érdemes magát megveretnie". Berta Attila budapesti főkapitány a HVG-nek úgy nyilatkozott, hogy a bűncselekmény típusát ismeri, mértékét azonban nem. "A friss információk mindenesetre azt jelzik, hogy ezek az idősek, egyedül állók, halálos betegek sérelmére elkövetett bűncselekmények napirenden vannak Budapesten" - mondta. A főkapitány ígéretet tett, hogy a Budapesti Rendőr-főkapitányság (BRFK) gazdaságvédelmi és vizsgálati osztálya rendszerezi, számítógéppel feldolgozza a kerületi kapitányságok ismereteit, és hatékony nyomozásba kezd.

Az ügyek kibogozása azért sem könnyű, mert a kicsikart szerződések formailag hibátlanok, hiszen ügyvédi közreműködéssel készültek. Bárándy Péter, a Budapesti Ügyvédi Kamara főtitkára a lakásmaffiát olyan szervezett bűnelkövetők csoportjának tartja, akiket jogászok segítenek - nemritkán okirat- és pecséthamisítással - célba jutni. Ismeretei szerint ezeknek a bűncselekményeknek a többsége megtévesztésen alapul: "A bűnözők számára sem jó a felesleges erőszak, mivel azzal megnő a lebukás veszélye. Inkább hitegetik Mari nénit, hogy ideiglenes szállásra kell költöznie, mert új lakását felújítják, az igazság pedig csak hónapok múlva derül ki, amikor a sértett - akit elővigyázatosan lecsaltak mondjuk Nagykanizsa közelébe - már nem hiszi el, hogy még mindig azért kell várnia, mert a parkettás nem végzett, ám ekkorra az eredeti szerződéseket már rég megváltoztatták, eltüntették. Mire az ügy a rendőrségre kerül, a lakás többször is gazdát cserélt, s már egy jóhiszemű vevő lakik benne, akit a jog is véd."

Némileg más az "ügymenet", ha a kiszemelt áldozat bérlakásban él, ilyenkor az elkövetők a fiktív cserének becézett ügyletek számtalan variációja közül választhatnak. Az egyik, jogilag nagy biztonsággal lejátszható megoldás, hogy "csináljunk egy baba jó cserét!" jelszóval előbb meggyőzik, cserélje önkormányzati lakását öröklakásra, utána - a bevált módon - már csak arra kell őt rábírni, hogy adja el új lakását. Az is eredményes lehet, ha arra veszik rá, hogy önkormányzati lakásának bérleti jogát egy öröklakásban szerzett bérleti jogra cserélje, a magántulajdonú ingatlan birtokosa pedig már rövid úton kirakhatja az új bérlőt. A rászedettek szinte kivétel nélkül elesett öregek, alkoholisták, szellemi fogyatékosok, az önkormányzatok azonban csak olyankor tagadhatják meg a tulajdonosi hozzájárulást, ha a csere valamilyen jogszabályt sért. "Legfeljebb a lelkükre beszélhetünk - mondja Clamba Lujza, a XIV. kerületi önkormányzat hatósági ügyosztályának vezetője -, és rákérdezhetünk, hogy jól meggondolták-e, ám saját akaratuk ellenére nem tudjuk az ügyfeleket megóvni."

Az önkormányzatok, a földhivatal és a rendőrség megkérdezett tisztviselői egyaránt az állampolgárok józan eszének, ha pedig már rászedték őket, bátorságának fontosságát hangoztatják. Szabó Béla, a Fővárosi Földhivatal vezetője arra hívja fel a figyelmet, hogy akit kényszerítéssel vettek rá egy szerződés aláírására, egy hónapig még fellebbezhet. "A fellebbezés ideje alatt semmilyen további jogügylet nem érvényes, az ez után születő szerződéseket érvénytelenítjük, senki semmilyen bejegyzést nem tehet a tulajdoni lapra."

A VI-VII. kerületi kapitányságon, ritka kivételként, egy eset már eljutott a vádemelésig. "A sértett lakókörnyezetének felderítésével várhatóan bizonyítani tudjuk a zsarolást" - bízik a sikerben Béres László alezredes, a kapitányság vezetője. Ilyen ügyben, mint mondja, a nyomozást a sértett védelmében "visszafelé" kezdik. "Az elkövetőket más bűncselekmények alapos gyanúja miatt keressük meg, s csak mintegy véletlenül akadunk rá az ingatlanügyletre, hogy a sértett csak legutoljára kerüljön a képbe." Szükség is van a diszkrécióra. A hajléktalanszálló egyik lakója elmondta: miután kicsikarták tőle a szerződést, beültették egy Mercedesbe, és körbejárták vele a tág rokonságot, hogy lássa, lesz, aki bosszút álljon, ha feljelentést tenne. Egy másik hajléktalant úgy fenyegettek, hogy "ha bárkinek szólsz, akkor levágjuk a fejedet, és soha senki nem talál meg". A megfélemlítés hatásos volt, a hölgy visszavonta vallomását. "Bejöttek négyen, összetörték a bordáimat, hát hogyne írtam volna alá, hogy kiköltözöm" - nyilatkozta Fermann Sándor, akit - a hozzá hasonló helyzetben levőkkel együtt - a jog elvileg nem enged kitenni OTP-tartozása miatt lakottan elárverezett lakásából, ám a pillangókéssel hadonászó új tulajdonos "érveinek" nem tudott ellenállni. Gyekiczki András szerint az elkövetőkre jellemző, hogy amikor egyiküket nemrégiben bíróság elé állították, úgy próbáltak nyomást gyakorolni az ítélkező testületre, hogy a vádlott 50-60 ismerőse szinte megszállta a bíróság épületét és a közeli presszót, s el sem mozdultak onnan a - felmentő - ítélet megszületéséig.

Adós, reszkess!

keretes írás

Kevésbé lesznek ezentúl kiszolgáltatottak a közös költséget tisztességesen fizető társasházi tulajdonosok fizetni nem tudó vagy egyszerűen csak nem akaró tulajdonostársaiknak. Ha valaki legalább fél évi közös költségnek megfelelő hátralékot halmozott fel a társasházzal szemben, a társasházi törvény március 1-jei hatálybalépése óta az összeget a közgyűlés jelzálogként ráterheltetheti az illető lakására. Sőt, ha az úgynevezett szervezeti-működési szabályzat lehetővé teszi, akár a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke is kérheti a jelzálogjog bejegyzését.

A társasházi törvény megjelenése előtt sem volt teljesen tehetetlen a közösség az adóssal szemben, de ilyenkor a hosszadalmas és drága bírósági utat kellett végigjárni. Horváth Anikó ügyvéd szerint fizetési meghagyás kibocsátását kérhették - és persze kérhetik továbbra is -, ha viszont az adós nem ismerte el a követelést, pert kellett indítani. Jelzálogot bejegyeztetni, illetve végrehajtást kérni csak a jogerős fizetési meghagyás vagy ítélet birtokában lehetett, ám az illetékek, ügyvédi és egyéb kiadások miatt még "győzelem" esetén is a megítélt pénz jó részét elvitték a költségek.

Az új törvény viszont a jelzálogi igényről szóló közgyűlési határozatot vagy közös képviselői rendelkezést automatikusan "az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésre alkalmas okiratnak" minősíti, amellyel szemben - 60 napon belül - az adós fordulhat bírósághoz. Ha az adós továbbra sem fizet, félévenként újra és újra kérni lehet a jelzálog összegének növelését. Horváth Anikó tapasztalatai szerint ennél tovább nem is kell lépni, lakása elárverezésének veszélyét már senki sem vállalja. Ám hiába lesz könnyű a jelzálogjog bejegyeztetése, ha a végrehajtás továbbra is drága, lassú és bizonytalan.

Ráadásul, ha a jelzálog-jogosultság átadható, az új törvény elvileg a lakásmaffiának is "pályát nyithat". Nem lehet kizárni a lehetőségét, hogy egy notórius nemfizető végül a piaci árnál alacsonyabban kényszerüljön megválni lakásától. A társasházaknak pedig nem árt odafigyelniük arra, hogy az új törvény árverezéskor sem ad automatikus elővásárlási jogot a tulajdonostársaknak, ezt az alapító okiratban külön ki kell kötni.

GÖBÖLYÖS JÓZSEF
HVG Melléklet 1998/12 03. 28.